Elección de Inquilino y cómo actuar cuando no paga el alquiler.

Alquilar un piso casi siempre conlleva tener que lidiar con pequeños y grandes problemas, no siempre de fácil solución. De entre ellos, el más temido es, seguramente, que el inquilino deje de pagar el alquiler. ¿Qué podemos hacer cuando eso ocurre? ¿Cuáles son los pasos recomendados?

Previo a la firma del contrato es conveniente llevar a cabo las siguientes actuaciones:

– Comprobar la solvencia del posible inquilino antes de firmar el contrato de alquiler

– Establecer garantías, como por ejemplo:

• Seguro de protección jurídica de arrendador que cubra incluso las mensualidades impagadas por el inquilino. Es importante la contratación de un seguro de garantía de rentas, si la compañía elegida, no admite la contratación de la póliza por no ofrecer el arrendatario garantías, nos encontramos con otra causa para meditar seriamente si es la persona adecuada para alquilarle la vivienda, pues si no pasa los filtros de la aseguradora, nos encontramos ante un riesgo a considerar.
• Aval bancario.
• Depósito en garantía adicional suplementaria a la fianza mínima obligatoria que, recordemos, para vivienda es de una mensualidad de renta.
• Dada la situación económica general y las dificultades existentes para que los inquilinos presenten alguna de las garantías citadas, a falta de ellas, siempre se debe intentar que las obligaciones contractuales estén garantizadas por un fiador que responda solidariamente con las obligaciones del arrendatario. Si esto no se cumple y la solvencia del inquilino no ofrece suficientes garantías, habrá que descartarlo.

Una vez firmado el contrato y en caso de no abonar la renta mensual, para evitar que los inquilinos dejen de pagar el alquiler, el propietario de la vivienda puede demandar tras el primer mes de impago y sin necesidad de que se acumulen más impagos.

Eso sí, se aconseja intentar antes lograr un acuerdo mediante un aviso previo por vía amistosa (pero demostrable). Es decir, antes se debe realizar el envío de alguna de las siguientes:

• El burofax al domicilio de la vivienda alquilada a través de correos y con acuse de recibo y certificación de contenido.
• El telegrama con los mismos requisitos.
• El aviso por vía notarial.

Pasado el plazo para el pago del aviso anterior, si el inquilino no ha pagado ni se ha llegado a un acuerdo amistoso entre ambas partes, el propietario puede iniciar ya el procedimiento judicial de reclamación.

Este procedimiento se llama «Desahucio por falta de pago» o según lo ha llamado erróneamente la prensa «desahucio expres».

Este es el procedimiento normal que establece la ley, pero que dependerá en función de lo que se indique en el contrato de alquiler. El contrato puede establecer como solución a los conflictos otra vía, como la del  arbitraje. En ese caso el arrendador deberá dirigirse al organismo de arbitraje al que se han sometido en el contrato para reclamar la falta de pago.

La ventaja principal del arbitraje es que no se necesita abogado ni procurador para el trámite inicial (eso no quiere decir que no siga siendo aconsejable la intervención de abogado para asesorar al propietario, pero ya no será obligatorio por ley al menos en la primera parte).

El procedimiento arbitral acaba con un «laudo», que es la resolución del árbitro y que sería el equivalente a una sentencia. Ahora bien, si el inquilino no cumple lo que dice el laudo (no se marcha de la vivienda o no paga voluntariamente la deuda) habrá que acudir al juzgado para pedir la ejecución forzosa tal y como se a explicado más arriba.